開發(fā)商：樓市還沒有到最終底部 京新政為征房產稅鋪墊

    存量增多加劇新項目定價難

    臨近年末，樓市成交仍不容樂觀，房企也加速了推盤速度。根據亞豪機構統計，截至11月20日，北京11月商品住宅共成交3019套，成交面積36.9萬平方米，環(huán)比上月同期分別增加9.3%、8.7%。然而與此對應，北京住宅市場17個項目共提供商品住宅4158套，面積45萬平方米。相比之下，供需倒掛現象依然明顯。

    市場庫存不斷創(chuàng)新高，加劇了降價的壓力，也使得入市項目定價"難上難"。據了解，北京12月即將入市的項目當中，有一半左右尚未確定開盤價格，這其中不僅有純新盤項目，也有老項目后期，價格成為敏感話題，有的只到開盤當日才會對外公布。

    亞豪機構副總經理高姍分析認為，對于即將開盤的項目來說，制定出合適的開盤價格，一經開盤即可獲得50%以上的銷售率是目前銷售的最佳狀態(tài)，任何之后的價格變動，無論是漲是降都會給銷售帶來不利影響。而由于受到目前周邊其他項目價格不斷變化的影響，對于"合適價格"的判斷難上加難。例如位于北京通州的東亞·逸品閣近日將以13200元/平方米起的價格入市，將開發(fā)商的各種優(yōu)惠促銷措施都計算在內，折后均價11553元/平方米，而開發(fā)商透露其成本價為12347元/平方米，這種做法給其周邊項目也帶來了巨大壓力。

    可以看到，在當前房地產調控效果越來越明顯的時候，政府宏觀調控政策未有任何松動的跡象。同時，整個行業(yè)的資金鏈問題日漸嚴重，房地產信貸融資之路仍不暢通，開發(fā)商的存貨數量持續(xù)增加，上述因素加劇了市場的觀望與銷售困局，未來能否打破觀望、實現大規(guī)模的深度降價仍需觀察。

    地方政府也需承受樓市向下的"痛"

    11月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會與市地方稅務局共同出臺該市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的新標準。由于新標準放寬了對普通住宅的認定范圍，減輕了部分購售雙方的稅收負擔，由此也產生"樓市調控放松"、"政府托市"等雜音。不過，從目前北京樓市依然平靜來判斷，雜音并未影響樓市整體下行的大趨勢、樓市仍需承受向下的"痛"。

    臨近年末，通過房地產公開數據的比對，人們對樓市拐點即將或已出現的判斷深信不疑。所以，"放寬"的北京新標準雖然在樓市調控的敏感期內出臺，但與長達一年多的樓市調控期以及"長短拳"并用的樓市調控手段相比，一條地方性的、購售房稅收政策的放寬不能引發(fā)"波瀾"也在情理之中。

    不過，作為樓市調控的決策者及主導者，地方政府即便是極其微小的樓市調整舉動也會成為關乎市場走向的某種信號。從交易市場冷清到房價下降再到拐點出現，樓市"向下"的發(fā)展趨勢由于符合大環(huán)境、大氛圍以及大多數人的訴求被認為會更加順暢。而實質上，因降價在多地引發(fā)業(yè)主維權事件以及因市場蕭條導致民間資金鏈條斷裂等問題暴露出局部地區(qū)樓市正在承受向下的"陣痛"。這種"陣痛"是否會迫使地方政府"手下留情"也是人們最為擔心的問題。部分民眾認為，這種擔心并不是沒有道理，上海相關部門近期對房價的"限降令"便是最有力的證據。

    眼下部分城市樓市的命運可以用"樹根爛了，大樹遲早要倒下"來形容。陣痛感或許是難以忍受的，卻是萌生新根、健康成長的必經階段。這種"陣痛"當然也需要包括地方政府在內的樓市利益相關者共同承受。

    地方政府必須直視樓市調控可能帶來的除樓市以外的"附加品"，例如因樓市蕭條所帶來的民間借貸突出及惡化問題。內蒙古鄂爾多斯的康巴什新城是我國房地產熱的一個縮影。在9月份閉幕的第三屆鄂爾多斯住房交易會上，當地媒體稱"在為期四天的住房交易會上，當地的參展企業(yè)有50多家。"經記者了解，這一數量占全部參展企業(yè)的90%以上，從房地產開發(fā)企業(yè)參展數量便可見當地房地產開發(fā)的"炙熱"程度。

    在國家調控下，投資過度，發(fā)展過度猶如一個吸血鬼讓鄂爾多斯樓市過早呈現頹勢，頹勢給當地也帶來諸多影響：首先，樓市繁榮在宏觀調控及民間借貸資金緊張的雙重擠壓下難以維系；其次，樓市的蕭條引發(fā)大范圍民間借貸資金鏈斷裂危機；最后，由于民間借貸在當地呈現"全民化"特點，牽涉行業(yè)及領域甚廣，金融穩(wěn)定和社會安全受到嚴重挑戰(zhàn)。此時，地方政府面對的不是一個行業(yè)的調整，而是整個社會多個方面的更深層次調整，在這種情況下，地方政府會怎樣做？是繼續(xù)維持表面上的繁榮，還是經歷陣痛完成向健康發(fā)展的"蛻變"？答案顯而易見。

    如鄂爾多斯一樣，很多地方政府都需要面對樓市調控所帶來的復雜局面。個別地方政府也會出現由于對痛感感受明顯，因此便有放松調控、麻痹自己達到減輕痛感的做法，不過從目前來看，這種行為并不是主流。

    人們擔心的是由于業(yè)主維權抗議在一些地方升級為暴力沖突，也由于樓市萎靡不振損害到與其相關的諸多產業(yè)的發(fā)展，更由于政府財政收入減少，作為調控主導力量的地方政府對樓市調控的導向上出現更多的猶豫做法，不過，"問責制"將有助于減少地方政府的小動作。此外，人們也應對"猶豫"及"樓市維穩(wěn)"有所區(qū)分，一些專家認為，樓市博弈后期，調控政策的微調不可避免，這樣更有助于樓市平緩下行。樓市維穩(wěn)、微調是必要的，民眾也需要寬容、理性對待。其實，面對"向下的痛"，堅持或許是最好的減痛方法。